Les obligations du vendeur : Diagnostics obligatoires

Les obligations du vendeur d'un bien immobilier

La loi du 18 Décembre 1996, dite «loi Carrez*», impose comme préalable indispensable à toute vente d'un bien immobilier constituant un lot de copropriété (appartement ou maison en lotissement) le mesurage de la surface privative de ce logement. Cette surface privative est constituée par:

- La superficie des planchers des locaux clos et couverts, hors l'empiètement des murs, cloisons, marches, escaliers, hors l'embrasures des portes et fenêtres pour tout lot dont la surface est supérieure à 8 M2 et la hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre.

- Ce mesurage doit être effectué par les soins du propriétaire vendeur.

- Toute erreur de mesurage supérieure à 5 % entraîne un remboursement proportionnel par le vendeur au bénéfice de son acquéreur.

Le vendeur doit informer son acquéreur de la situation de son bien au regard des risques naturels tels que définis dans le Plan de Prévention des Risques (PPR), ainsi que des éventuelles indemnisations publiques ayant été versées en réparation de tels événements (Loi du 30 Juillet 2003).

Tout bien immobilier disposant d'une piscine doit obligatoirement présenter un dispositif de protection homologué.

► Le vendeur d'un bien immobilier en co-propriété doit fournir à son acquéreur une copie du Carnet d'Entretien de la résidence ainsi que des deux dernières Assemblées Générales.

► Le vendeur d'un bien immobilier en co-propriété ayant fait l'objet d'une acquisition en VEFA ou d'une rénovation profonde doit fournir un dossier d'intervention ultérieure sur l'ouvrage, dans la mesure où l'acquisition et/ou la rénovation est postérieure au 1er Mars 1995.

Les diagnostiques techniques

Le législateur, dans le but de protéger l'investissement opéré par l'acquéreur d'un bien immobilier, a rendu obligatoire la réalisation de différents contrôles techniques portant sur l'état du bien cédé. Ces différents contrôles, effectués par des professionnels indépendants, sont à la charge du propriétaire-vendeur.

Compte-tenu de l'incidence éventuelle de ces diagnostics sur la vente, il est fortement conseillé de procéder à ces contrôles avant la commercialisation d'un bien ou au tout début de celle-ci.

Tout bien immobilier construit avant le 1er Janvier 1949 doit faire l'objet d'un contrôle du risque d'exposition au plomb susceptible d'être présent dans les revêtements du bien concerné. Ce constat ne doit pas avoir été effectué plus d'un an avant la date de signature de l'acte notarié.

► Le décret 96-97 du 7 Février 1996 impose, en préalable indispensable à toute vente, de mener une procédure de recherche d'amiante pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997

► La loi 99-471 du 8 Juin 1999 impose, en préalable indispensable à toute vente, de réaliser un état parasitaire (termites). Cet état ne doit pas avoir été établi plus de 6 mois avant la signature de l'acte de vente.

Toute installation de gaz de plus de quinze ans doit faire l'objet d'un état descriptif de l'installation et de ses dérivés.

Le diagnostic de performance énergétique est obligatoire pour tout bâtiment d'une surface supérieure à 50 M2 et doté d'un système de chauffage. Il estime la quantité d'énergie consommée ainsi que la quantité de CO2 émise.

► L'installation électrique doit également faire l'objet d'un contrôle lorsqu'elle a été réalisée depuis plus de quinze ans.

L'ensemble de ces contrôles est regroupé au sein du dossier de diagnostic technique. Seuls ces contrôles en cours de validité peuvent exonérer le vendeur de la garantie de vices cachés. A noter qu'à l'exception du plomb, aucun de ces contrôles n'emporte obligation de travaux correctifs.

NB : Toute personne effectuant un diagnostic doit être certifiée par un organisme accrédité par le COFRAC.