Les obligations du vendeur d’un bien immobilier

- La superficie des planchers des locaux clos et couverts, hors l’empiètement des murs, cloisons, marches, escaliers, hors l’embrasures des portes et fenêtres pour tout lot dont la surface est supérieure à 8 M2 et la hauteur sous plafond égale ou supérieure à 1,80 mètre.

- Ce mesurage doit être effectué par les soins du propriétaire vendeur.

- Toute erreur de mesurage supérieure à 5 % entraîne un remboursement proportionnel par le vendeur au bénéfice de son acquéreur.

►Le vendeur doit informer son acquéreur de la situation de son bien au regard des risques naturels tels que définis dans le Plan de Prévention des Risques (PPR), ainsi que des éventuelles indemnisations publiques ayant été versées en réparation de tels événements (Loi du 30 Juillet 2003).

► Tout bien immobilier disposant d’une piscine doit obligatoirement présenter un dispositif de protection homologué.

► Le vendeur d’un bien immobilier en co-propriété doit fournir à son acquéreur une copie du Carnet d’Entretien de la résidence ainsi que des deux dernières Assemblées Générales.

► Le vendeur d’un bien immobilier en co-propriété ayant fait l’objet d’une acquisition en VEFA ou d’une rénovation profonde doit fournir un dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage, dans la mesure où l’acquisition et/ou la rénovation est postérieure au 1^er Mars 1995.

Les diagnostiques techniques

Le législateur, dans le but de protéger l’investissement opéré par l’acquéreur d’un bien immobilier, a rendu obligatoire la réalisation de différents contrôles techniques portant sur l’état du bien cédé. Ces différents contrôles, effectués par des professionnels indépendants, sont à la charge du propriétaire-vendeur.

Compte-tenu de l’incidence éventuelle de ces diagnostics sur la vente, il est fortement conseillé de procéder à ces contrôles avant la commercialisation d’un bien ou au tout début de celle-ci.

► Tout bien immobilier construit avant le 1^er Janvier 1949 doit faire l’objet d’un contrôle du risque d’exposition au plomb susceptible d’être présent dans les revêtements  du bien concerné. Ce constat ne doit pas avoir été effectué plus d’un an avant la date de signature de l’acte notarié.

►  Le décret 96-97 du 7 Février 1996 impose, en préalable indispensable à toute vente, de mener une procédure de recherche d’amiante pour tout immeuble dont le permis de construire a été délivré avant le 1er Juillet 1997

►  La loi 99-471 du 8 Juin 1999 impose, en préalable indispensable à toute vente, de réaliser un état parasitaire (termites). Cet état ne doit pas avoir été établi plus de 6 mois avant la signature de l’acte de vente.

► Toute installation de gaz de plus de quinze ans doit faire l’objet d’un état descriptif  de l’installation et de ses dérivés.

L'article 10 de loi de finances 2004  a profondément modifié le régime des plus-values de cession immobilière. Cette taxe est dorénavant perçue par le notaire le jour de l'acte authentique constatant la mutation.

Sont exonérés de cette taxe :

- Les résidences principales.

- Les biens immobiliers détenus depuis plus de 15 années.

- Les échanges de biens immobiliers pour remembrement.

- Les biens immobiliers cédés à une valeur inférieure à 15 000 euros.

- Les cessions opérées par le titulaire d'une pension vieillesse ou d'une carte d'invalidité (sauf imposition à l'ISF ou dépassement d'un plafond d'IRPP).

Le calcul de la plus value est le suivant :

Prix de cession net vendeur - Prix d'achat (Clés en main)

Il est possible d'inclure dans le prix d'achat les dépenses de (re) construction , agrandissement, rénovation ou amélioration qui n'ont pas déjà été prises en compte dans le calcul de l'IRPP du propriétaire vendeur. En l'absence de justificatif, le montant des travaux est estimé à 15 % du prix d'achat dans la mesure où le bien est détenu depuis plus de 5 ans.

Diminution de 10 % par année de détention à partir de la sixième.

Seules les périodes pleines de douze mois constituent une année.

Abattement global de 1 000 euros.

Ce montant est taxé au taux de 27 %

* Une taxe additionnelle de 1,1 % destinée à financer le RSA portera la taxe globale sur les plus-values à 28,1 %, et ce dés Juillet 2009

Dénomination: Loi «Scellier», votée le 30/12/2008, complète puis remplacera les dispositifs Borloo et Robien.

Champs d’application: Achat d’un logement neuf ou ancien avec travaux destiné à être loué dans les zones A, B1 et B2, Réunion éligible.

- Louer le logement pendant 9 années.

- Au titre de résidence principale du locataire (la location à un ascendant ou descendant est possible s’il est indépendant du foyer fiscal du bailleur…)

- Pour un loyer limité à un certain plafond.

- Réduction sur 9 ans de l’IRPP égale à 25 % de l’investissement (si réalisé en 2009 ou 2010), puis 20 % (réalisé en 2011 ou 2012).

            - Aucun plafond fixé au coût d’acquisition du M2.

- Défiscalisation limitée à l’acquisition d’un seul logement par an.

- Investissement pris en compte dans la limite de 300.000 Euros.

- Robien, Borloo et Scellier cohabitent en 2009. Le dispositif Scellier sera le seul opérationnel dés 2010.

- Les investisseurs ayant signé un compromis ou une promesse avant le 31/12/2008 ne peuvent bénéficier de la loi Scellier.

- Les investisseurs ayant contracté un achat en VEFA avant le 31/12/2008 peuvent choisir entre les dispositifs.

                                                                          Baux conclus en 2008